解決事例

ホールディングス化を前提として、代表者が所有する不動産の売買価格の決定のほか、事業用不動産については賃料決定を前提とした鑑定評価をお願いしたいとして弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は全８ポイント存在したが、それら不動産は全て個人所有（代表者所有）であったことから、持株会社への移転させることを前提として「価格の鑑定評価」が必要になった。この点、事業用不動産に関して、市街化調整区域内のプラント施設等個別性が強い不動産が多数存在していたことから、それらを精緻に鑑定の対象とすることにより、固定資産税評価額等で移転させる場合と比較し、譲渡所得税に関して約1億円以上の圧縮を実現した。なお、移転対象不動産に関して持株会社へ移転後は関連法人への賃貸借を予定していたため、併せて、「賃料の評価」の鑑定評価も行った。価格評価と同様に、個別性が強い不動産に関しては賃料を求めることは容易ではなく、また、本件については想定される賃料も高額であったことから「同族間賃貸」として税務調査における論点としても整理され易いとの顧問税理士からの助言もあり、この点は、鑑定評価を行うことにより賃料に関しても万全のエビデンスを担保することができた。

中小企業診断士より、顧問先法人において所有する不動産を関連法人へ移転させることで、将来的な相続対策を前提としつつ、併せて、売却損を計上したいとして弊事務所に相談があった事案。

関連法人間売買の前提として両法人の株主構成等により「グループ法人税制」の適用はないとのことであったが、対象不動産が全１０ポイントあり、かつ、全てが「産業廃棄物処理場」という特殊用途に供されていることが特徴であった。前提となる許認可等のほか、現在費消している処理容量等を勘案し適切に評価を行った結果、結果として、約2億円の売却損を実現した。

弁護士より、顧問先法人において、所有する収益物件（工場）に関して賃借人より賃料減額請求が行われたとして弊事務所に相談があった事案。

所有する収益物件（用途・工場）の賃料は月額約200万円であったが、賃借人の要求は、周辺相場との不相応に前提に現行賃料を約150万円に減額してほしいとの要望であった（年額約６００万円の減額）。この点、当方にて別途継続家賃に関する鑑定評価を行ったところ、賃料減額ではなく、むしろ賃料増額を支持する内容となった（当初賃料設定が建設協力金等を踏まえても低廉な賃料であるほか、原始契約時点からのインフレ率等を勘案）。当該鑑定評価のほか、賃料増額となった理由等を端的に情報をサマリー化して別途顧問の弁護士に共有し、それら資料を前提に賃借人と交渉を行ってもらったところ、賃借人は賃料減額請求を撤回した。この点、年額で６００万円の減額阻止額となったほか、残存契約期間に対しても効果が及ぶことを踏まえると相当程度の経済的メリットを実現することができた。

サブリース物件を所有しているが、サブリース会社より賃料減額要請があったとして弊事務所に相談があった事案。

弁護士と共にチームを組成して対応した。先ず、不動産鑑定士にて現行賃料に関する分析を行い（物件は鹿児島県、全22戸の物件、アパート）、現行の賃料減額幅が大きい旨の資料を作成した（鑑定評価書のほか、交渉において論点となる内容を取りまとめたシートを作成）。次いで、弁護士が当該資料を用いてサブリース会社と交渉を行った結果、減額幅が当初提案よりも低位に留まった（減額幅の縮小額を年額ベースに換算し、かつ、残契約期間を乗じた金額は約2,000万円程度となった）。

先行して購入した事業用地で戸建賃貸を行う予定であるが、土地面積が僅少であるため駐車場が十分に確保できないことから付近に駐車場用地の購入を検討しており、その際の当該投資採算性の整理を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

駐車場用地を確保することによる戸建賃貸事業に関する賃料収入の増額幅を前提にシミュレーションを行った（期間20年間のDCF法に準じた内容）。然るに、「追加投資による収益　＞　追加投資による費用（購入金額）」の不等式の成立可能性を多数のシナリオに区分して提示した。結果として、弊事務所が作成したシナリオに基づいて駐車場用地を購入したが、その際に金融機関から融資を受けることになったため、上記シミュレーション資料を別途金融機関提示用に加工して提出したところ、何ら問題なく受けることが融資を受けることができた。

配偶者が逝去したことに起因して、円滑な遺産分割協議等の支援のほか、将来の相続対策も検討して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士によりチームを組成して対応した。先ずは税理士及び不動産鑑定士にて相続財産額の調査を行った。なお、被相続人は多数の収益物件等を所有していたが、地域的なバラツキもあったため（鹿児島をメインに広島等にも所有）、適正時価の把握に時間を要したが、結果として、適正な財産額に基づき紛争性を排除した遺産分割協議が実現した。なお、相続手続に関する対応業務としては①準確定申告、②相続税申告、③法定相続証明情報作成、④賃貸人変更通知書作成、⑤相続登記、⑥債務者変更登記となった。その他、遺産分割協議により財産配分が決定した段階で、２次相続に向けた対応も検討した。不動産に関しては法人所有等のシミュレーションも行ったが費用倒れする可能性が高いことが判明したことから、適正な財産額（特に不動産評価額、収益物件については建物耐用年数に基づくキャッシュフロー額等も考慮）を前提とした遺言書の作成を行い、結果として、紛争予防を具備した相続対策となった。

税理士より顧問先の法人が同族間賃貸を行うに際して包括的な支援を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

同族間賃貸（事業持株会社と事業会社の不動産賃貸）であったが、不動産が大規模な店舗であり相当程度の賃料が予測されたことから、税理士にて将来的な税務否認リスク等も踏まえて鑑定評価の対応を行いたいとして相談があった事案である。鑑定評価により賃料設定（不動産鑑定士）及び賃貸借契約書等の作成（司法書士）を行ったところである。なお、仮に税務調査を受けて寄附金認定等を受けた場合と鑑定評価によりそれら指摘を予防できた場合を比較し、約5,000万円程度の予防を行うことができた可能性が存する（税理士試算に基づく）。また、最終的には上場等を目指す法人であったことから、この点、単に経済的利益のみならず、ＣＳＲ等の観点からも「適正に行うこと」に対して一定の対価を支払う必要性を十二分に踏まえるべきであるとの整理を行ったところであり、そのような意味からも本件における鑑定評価書の取得意義が整理されたところである。